Cik precīzs ir automātiskais dzīvokļa vērtējums Rīgā?
Ātro dzīvokļu vērtējumu Latvijā piedāvā vairākas platformas, un visbiežāk uzdotais jautājums ir viens: kā šis vērtējums vispār rodas? Jautājums ir pamatots – rīkam, kura darbība nav saprotama, uzticēties nav iemesla. Atbildes uz šiem jautājumiem atradīsi šajā rakstā.
Šis raksts balstīts tikai uz Rīgas datiem. Pārējo Latviju neesam aizmirsuši – aptveram to pilnībā, bet tur rezultāti ir mazliet savādāki, un tas ir pelnījis atsevišķu rakstu.
Kāpēc šis rīks?
Dzīvoklis ir viens no lielākajiem pirkumiem cilvēka dzīvē. Lai pārliecinātos par īpašuma cenu, iespējams pasūtīt profesionāla vērtētāja atzinumu, kas parasti maksā aptuveni 180–300 €.
Ātrais dzīvokļa Vērtējums piedāvā vienkāršāku veidu, kā pirms svarīga lēmuma iegūt neatkarīgu priekšstatu par īpašuma tirgus vērtību.
Mēs analizējam reālus tirgus darījumus un būtiskākos īpašuma parametrus, lai aprēķinātu vērtību. Turklāt mēs skaidri parādām, kā rezultāts tika iegūts – kādi dati un faktori to ietekmēja.
Tādējādi vari pieņemt lēmumu, balstoties uz datiem un faktiem, nevis tikai uz norādīto pārdošanas cenu.
Vērtējums, kuru nevar pārbaudīt, ir tikai apgalvojums. Mēs gribam, lai Jūs redzētu katru soli, kā tas veidojas un no kā sastāv.
Kā darbojas Ātrais Vērtējums
Ideāls salīdzināmais darījums – tieši tāds pats dzīvoklis, nesen pārdots (pēdējā gada laikā), ar zināmu, līdzīgu remonta stāvokli – reālajā tirgū gandrīz nekad nav pieejams. Tāpēc Ātrais Vērtējums neizmanto vienu universālu formulu: katram dzīvoklim sistēma izvēlas pieeju atkarībā no tā, kādi dati par konkrēto īpašumu ir pieejami.
Vispirms identificējam dzīvokli valsts kadastra datos un ar attēlu modeli pēc fotogrāfijām novērtējam īpašuma stāvokli. Pēc tam apkopojam reālus salīdzināmos darījumus, ņemot vērā novērtēto stāvokli. Katru salīdzināmo darījumu koriģējam pēc būtiskākajiem faktoriem – dzīvokļa parametru, darījuma datuma, dzīvokļa un ēkas stāvokļa un vēl virkne ar citiem faktoriem.
Gala rezultātā Jūs saņemat ne tikai tirgus vērtību, bet arī pārliecības līmeni un skaidrojumu, kā tas iegūts. Labs vērtējums nav tikai skaitlis – vienlīdz svarīgi ir zināt, cik uzticams tas ir un uz kādiem datiem balstās.
Piemērs reālam 45,5 m² divistabu dzīvokļa vērtējumam Rīgā. Rādītais diapazons ir 80% ticamības intervāls: aptuveni astoņos gadījumos no desmit reālā cena tajā ietilpst. Jo mazāk pierādījumu par konkrēto dzīvokli, jo platāks diapazons.
Precizitāte ir atkarīga no pierādījumu daudzuma
Ne visiem dzīvokļiem vērtējums ir vienlīdz precīzs. Izšķir tas, cik daudz datu ir pieejami par konkrēto īpašumu.
Metodes pamatā ir daudz faktoru – platība, stāvs, atrašanās vieta, darījuma laiks un vēl desmitiem citu. Bet viens no tiem reģistros neparādās vispār: remonta stāvoklis un tā novērtējums.
Tieši tāpēc sasaistām reālus sludinājumus ar oficiālajiem darījumu datiem, kad īpašums tiek pārdots. Sludinājums dod fotogrāfijas – īpašuma stāvokli. Reģistrētais darījums dod cenu. Kopā tas parāda, kas un kādā stāvoklī tika pārdots.
Kadastrs zina platību, istabu skaitu un ēkas gadu – ne to, vai virtuve remontēta pirms diviem vai divdesmit gadiem. Dzīvokļa remonta stāvoklis ir viens no lielākajiem cenu virzītājiem, un tas ir vienīgais lielais faktors, kuru nevar iegūt no reģistra.
Tāpēc precizitāti nosaka sasaistīto darījumu skaits tajā pašā ēkā vai tuvākajā apkārtnē, līdzīgās ēkās.
| Pierādījumu līmenis | Vidējā kļūda | Mediānas kļūda | Daļa no vērtējumiem |
|---|---|---|---|
| Sasaistīti darījumiredzam, kas un kādā stāvoklī tika pārdots | 8,7% | 7,1% | 42% |
| Daļēji sasaistītidaļa darījumu ar fotogrāfijām | 11,4% | 8,8% | 26% |
| Bez saistītiem darījumiemstāvokli aplēšam pēc tuvējiem sludinājumiem | 15,9% | 12,0% | 32% |
Ja pierādījumu ir maz, rīks rāda platāku diapazonu un zemāku ticamību, nevis vienu pārliecinošu skaitli – jūs vienmēr zināt, ko nozīmē saņemtais skaitlis. Un katrs jauns sludinājums platformā uzlabo nākamos vērtējumus.
Cik precīzs tas ir šodien
Mērījums: Rīga, 2025. gada aprīlis – 2026. gada jūlijs. Atjaunots: 2026. gada 31. augustā.
Skaitļi atspoguļo šo mērījumu. Modelis un datu apjoms turpina pieaugt, tāpēc pašreizējā precizitāte var atšķirties – vienmēr pārbaudiet atjaunošanas datumu.
11,7%
vidējā absolūtā kļūda Rīgā pret reālajām darījumu cenām
8,7%
tipiskā (mediānas) kļūda – puse vērtējumu ir precīzāki
6%
vērtējumu kļūda pārsniedz 30%
2 230
reāli darījumi kontrolkopā
| Kļūdas robeža | ±5% | ±10% | ±15% | ±20% | ±30% | >30% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Visi vērtējumi2 230 darījumi | 31% | 56% | 73% | 84% | 94% | 6% |
| Ar sasaistītiem darījumiemlabākais pierādījumu līmenis | 36% | 65% | 83% | 92% | 99% | 1% |
Kopējā novirze +0,4% – rīks sistemātiski ne pārvērtē, ne novērtē par zemu, un statistiski nozīmīga novirze par labu lētākiem vai dārgākiem dzīvokļiem nav konstatēta.
Kā mēs izskatāmies pēc nozares standartiem
Eiropā AVM atskaites punkts ir ESSVM – Eiropas AVM alianses standarti, uz kuriem atsaucas arī Eiropas Banku iestādes vadlīnijas. Tie apzināti nenosaka precizitātes robežu; tie nosaka, kā precizitāte jāmēra.
| ESSVM prasība | Mēs |
|---|---|
| Atskaites vērtība – apstiprināta darījuma cena; sludinājumu cenas nav pieļaujamas | VZD reģistrētās darījumu cenas |
| Testiem jābūt akliem un ārpus izlases | Akli retrospektīvie testi |
| Izlasei jābūt reprezentatīvai, ne izvēlētai | Visi sasaistāmie perioda darījumi |
| Jāatspoguļo daļa ±10%, ±15%, ±20% ar gadījumu skaitu | Publicējam no ±5% līdz ±30% |
Vērtējumu vienmērīgumu mēra ar IAAO standartiem – arī tie ir ieteikumi, ne prasības, bet vienīgā plaši pieņemtā mēraukla.
| Rādītājs | Mēs | IAAO robežas |
|---|---|---|
| COD – cik vienmērīgi vērtējumi izkliedējas | 11,9 | 5–15 |
| PRD – vai lētāki un dārgāki vērtēti vienlīdzīgi | 1,01 | 0,98–1,03 |
| PRB – cenu saistītā nobīde | 0,00 | −0,05 līdz +0,05 |
| Mediānā attiecība pret reālo cenu | 0,987 | 0,90–1,10 |
Ko šie rādītāji mēra. COD rāda, cik vienmērīgi vērtējumi izkliedējas ap tipisko gadījumu. Zems COD nozīmē, ka rīks strādā līdzīgi labi visiem dzīvokļiem – nevis lieliski dažiem un slikti pārējiem. Augsts COD ar labu vidējo rādītāju nozīmētu, ka labie un sliktie vērtējumi vienkārši izlīdzinās savā starpā.
PRD un PRB mēra vienu risku no divām pusēm: vai lētāki dzīvokļi tiek sistemātiski pārvērtēti, bet dārgākie novērtēti par zemu. Masveida vērtēšanā tas ir klasisks trūkums, tāpēc tam ir divi atsevišķi rādītāji. Mūsu PRB ir tuvu nullei un statistiski nav nozīmīgs.
Mediānā attiecība pret reālo cenu rāda, vai rīks kopumā tur pareizo līmeni. 0,987 nozīmē, ka tipiskais vērtējums ir aptuveni 1,3% zem reālās darījuma cenas.
Kāpēc šeit nav salīdzinājuma ar citiem tirgiem. Publicēti orientieri pasaulē ir. Oslo dzīvokļu tirgū akadēmiskos pētījumos sasniegta mediānas kļūda ap 5% – mērīta uz vairāk nekā 160 000 darījumu. ASV hipotekārajā nozarē par atskaiti izmanto ~70% vērtējumu ±10% robežās. Vācijā savukārt pētījums, kas balstījās tikai uz oficiālajiem reģistra datiem, uzrādīja mediānas kļūdu 25–30%.
Šī izkliede pati par sevi parāda, kāpēc tiešs salīdzinājums nav iespējams: precizitāti vienlīdz nosaka gan modelis, gan tas, cik daudz un cik tīru darījumu datu tirgū vispār ir. Latvijā neviens nepublicē, cik tālu viņu vērtējumi ir no reālajām darījumu cenām, tāpēc arī vietēja salīdzinājuma nav. Tāpēc šeit rādām to, kas mēra mūsu pašu darbu: vai vērtējumi ir vienmērīgi, bez sistemātiskas nobīdes un mērīti pēc standartā noteiktās kārtības.
Kā mēs mērām precizitāti
Tikai vienā veidā: aklos retrospektīvos testos pret cenām, kas reāli reģistrētas Valsts zemes dienesta darījumu reģistrā. Nekad pret viedokļiem vai prasītajām (sludinājumu) cenām. Vērtēšanas brīdī rīks nezina pareizo atbildi.
Neviena izmaiņa nenonāk produktā, ja tā neuzlabo rezultātu pilnajā 2 230 darījumu kontrolkopā. Šī disciplīna nav formalitāte: tikai vienā 2026. gada jūlija nedēļā pilnais tests noraidīja trīs izmaiņas, kas sākotnējās pārbaudēs izskatījās daudzsološas. Kopumā šādu testu ar dažādiem parametriem un optimizācijām esam veikuši simtiem.
Pārbaudām ne tikai gala cenu, bet arī rādīto diapazonu. Kad izmērījām, ka reālā cena tajā ietilpst tikai 62,6% gadījumu, nevis solītajos 80%, mēs diapazonus paplašinājām. Paši vērtējumi nemainījās – mainījās tikai tas, cik godīgi rādām savu nenoteiktību.
2026. gada jūlijā šī pieeja viena mēneša laikā samazināja mūsu vidējo kļūdu Rīgā no 12,7% līdz 11,7% – un katrs solis uz turieni ir dokumentēts un atkārtojams.
Kur mēs stāvam pretī sertificētam vērtētājam
Salīdzinājumi ar citām platformām ir atsevišķs temats – tam veltīsim atsevišķu rakstu. Šeit runāsim par vienīgo salīdzinājumu, kas ir pēc būtības: sertificētu vērtētāju.
Sertificēts vērtētājs vērtē vienu objektu, parasti klātienē, ar juridisku atbildību un bankai pieņemamu atzinumu. Mēs vērtējam tūkstošus, minūtēs, un publicējam, cik tālu mūsu vērtējumi ir no reālajām cenām. Tie ir divi dažādi uzdevumi. Mēs neesam vērtētāja aizstājējs – mēs esam solis pirms tā.
Kad vajadzīgs vērtētājs. Hipotekārajam kredītam – banka pieprasa sertificēta vērtētāja atzinumu par konkrēto īpašumu. Tiesvedībā, kur vērtība tiek apstrīdēta. Un unikāliem vai netipiskiem īpašumiem, kur salīdzināmo darījumu vienkārši nav.
Kad pietiek ar mums. Portfelim, sākotnējai orientācijai, cenas pārbaudei pirms sarunas, izmaiņu sekošanai laikā, tirgus stāvokļa noteikšanai u.c.
Kur zaudējam pret vērtētāju. Neapsekojam īpašumu klātienē. Vērtējums balstās fotogrāfijās un reģistru datos – un paļaujas uz to, ka augšupielādētie attēli vai video patiešām atspoguļo konkrēto īpašumu.
Esam jutīgāki pret pierādījumu kvalitāti nekā cilvēks. Ar sasaistītu salīdzināmo darījumu un fotogrāfijām mediānā kļūda ir ~7,1%. Bez tā, paļaujoties tikai uz reģistru datiem, tā gandrīz dubultojas – ~12%. Vērtētājam šis kritums ir mazāks. Šī starpība ar laiku sarūk – jo vairāk sludinājumu platformā, jo vairāk vērtējumu nonāk augstākajā pierādījumu līmenī.
Netipiski īpašumi ir reālā riska zona. Modelis balstās uz salīdzināmajiem darījumiem. Īpašums, kas savai ēkai vai segmentam ir patiesi netipisks, var saņemt būtiski nepareizu vērtējumu – tieši tur, kur sertificēta vērtētāja spriedums to noķertu.
Kur mums ir priekšrocība. Stāvs, istabu izmērs, cik senus darījumus izmantot, cik tālu meklēt salīdzināmos un vēl desmitiem citu – katra šāda izvēle ir pārbaudīta, nevis pieņemta. Kopā simtiem "backtestu" pret 2 230 reāliem darījumiem. Vērtētājam šādas kontrolkopas nav.
Kas notiek tālāk
Strādājam pie papildu īpašumu datu avotiem, kas uzlabos vērtējumus visos pierādījumu līmeņos.
Paplašinām sludinājumu avotu loku – jo vairāk sludinājumu ar fotogrāfijām, jo vairāk īpašumu, par kuriem zinām to patieso stāvokli.
Vairumam cilvēku dzīvoklis ir dzīves dārgākais pirkums. Tādam pirkumam jābūt caurspīdīgam un godīgam pret visiem – un tieši uz to mēs arī ejam.
Metodoloģija
Visi šajā rakstā minētie precizitātes rādītāji iegūti aklos retrospektīvos testos: rīks novērtē īpašumu, neredzot ne reālo darījuma cenu, ne pašu darījumu, un rezultātu salīdzinām ar cenu, kas reģistrēta Valsts zemes dienesta darījumu datubāzē.
Kontrolkopu veido 2 230 Rīgas dzīvokļu darījumi no 2025. gada aprīļa līdz 2026. gada jūlijam – visi šajā periodā notikušie darījumi, kurus varējām droši sasaistīt ar konkrētu sludinājumu nekustamo īpašumu portālos un kuriem ir pilnīga informācija par platību un cenu. Darījumi, kurus ar sludinājumu droši sasaistīt nevarējām (piemēram, ārpus sludinājumu platformām noslēgtie), izlasē neietilpst. Tas nozīmē, ka izlase attiecas uz publiski tirgotiem dzīvokļiem – tieši uz tiem, kuriem rīks ir paredzēts.
Reģionu rādītājus mērām atsevišķi, katrai pilsētai izmantojot tikai tās darījumus, jo reģionālo tirgu cenu izkliede pēc būtības atšķiras no Rīgas.
Visus rādītājus pārrēķinām pēc katrām būtiskām izmaiņām sistēmā vai kad pievienojas nozīmīgs jauns datu apjoms. Pēdējoreiz pārrēķināti: 2026. gada 31. augustā.
Kā lasīt rādītājus. Vidējā absolūtā kļūda (MAPE) ir katra vērtējuma procentuālās novirzes no reālās cenas vidējā vērtība. Mediānas kļūda parāda tipisko gadījumu un nav jutīga pret atsevišķiem izlecējiem.
Datu avoti un pārbaude
NICENA.lv rakstos izmantotā informācija balstīta uz publiski pieejamiem Latvijas nekustamā īpašuma datiem un iekšēji pārbaudītiem darījumu salīdzinājumiem.
Latvijas Atvērto datu portāls
VZD nekustamā īpašuma tirgus datu bāzes atvērtie dati.
Valsts zemes dienests / Kadastrs.lv
Kadastra informācija, īpašumu un objektu raksturlielumi.
Zemesgrāmata
Oficiāla īpašuma tiesību un nostiprinājumu pārbaude.
Nekustamā īpašuma sludinājumu portāli
Publiski pieejamos sludinājumos publicētās fotogrāfijas un apraksti, kas sasaistīti ar reģistrētajiem darījumiem.
Dāvis Burmistris
Tehniskās nodaļas vadītājs, NICENA
Ātro Vērtējumu izstrādājusi NICENA komanda – Voldemārs Baroniņš un Dāvis Burmistris.
Novērtējiet paši
Ielīmējiet adresi vai sludinājuma saiti – Ātrais Vērtējums parādīs iespējamo tirgus vērtību un pilnu skaidrojumu, kā tā aprēķināta.